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El
proceso:
En
su primer día en el tribunal, usted tiene tres opciones. La mayoría
de las personas termina negociando lo que se denomina una “stipulation”
(estipulación). Se trata de un acuerdo negociado entre ambas partes.
Por ejemplo, una estipulación puede incluir no sólo cuánto dinero
debe usted pagar al propietario, sino también las reparaciones que
éste debe realizar y cuándo deben estar terminadas. Para evitar
sentirse confundido en el Tribunal de la Vivienda, prepárese para
redactar el acuerdo leyendo esta hoja y hablando con los consejeros
a su favor.
La estipulación debe incluir todo que usted y el propietario
acuerden. Después de redactada, la estipulación pasa a manos de
un juez. Usted y la parte contraria habrán de pasar delante del
juez, quien examinará la estipulación con usted antes de firmarla;
usted recibirá una copia. No abandone el tribunal sin una copia
de la estipulación.
Si
no llega a un acuerdo con el propietario, usted tiene el derecho
de proceder a juicio de inmediato. Entienda que ir a juicio entraña
riesgos específicos. Es posible que tenga que depositar en el tribunal
inmediatamente el alquiler corriente mas los atrasos que aduede.
Si desea más información acerca de este asnto, hable con el consejero
a su favor o lea la hoja informativa titulada “Aviso importante
I para inquilinos I”.
Los
formularios de estipulación
El
tribunal facilita formularios en blanco para la redacción de estipulaciones.
Algunos propietarios de viviendas/compañías usan sus propios formularios
de estipulación preimpresos. Sepa que usted tiene el derecho de
negociar el texto completo de una estipulación, aunque esté preimpreso
y tenga aspecto “oficial”. Podrá consultar las definiciones de muchos
términos legales al que se encuentran dorso de este formulario,
o preguntar al juez o al abogado de la sala. Si no sabe leer inglés
muy bien, podrá solicitar en el tribunal los servicios de un intérprete,
antes de firmar la estipulación.
Quién
redacta la estipulación
Usted,
su abogado, el propietario de la vivienda, el abogado de éste, o
el abogado de la sala asignado al juez pueden redactar una estipulación.
En ciertas circunstancias, también la pueden redactar mediadores
judiciales con licencia. La negociación de un acuerdo es un proceso
bilateral. Asegúrese de que todo lo que usted quiere y ha acordado
figure en la estipulación antes de firmarla. Por ejemplo,
si el propietario dice que le dará dos meses para pagar el alquiler
atrasado o que le ofrecerá un nuevo contrato de arrendamiento, esta
información debe constar por escrito en la estipulación.
Si
el propietario le presiona para que firme una estipulación que usted
no va a poder cumplir, niéguese a firmarla. Puede pedirle que la
cambie o solicitar una audiencia ante el juez.
Reparaciones
Si
su apartamento necesita reparaciones, éstas deberán incluirse en
la estipulación. Asegúrese de incluir fechas de acceso (fechas
específicas en las que deberán realizarse las reparaciones) y una
fecha de terminación de las reparaciones. Si se trata de
un caso por falta de pago de alquiler, puede solicitar un “abatement”,
es decir, una reducción de la cantidad de dinero que debe pagar
al propietario.
El
dinero que debe pagarse
Usted
debe saber cuánto dinero debe antes de ir al tribunal. Haga cuentas
y lleve todos los comprobantes de pago. Si usted y el propietario
no están de acuerdo en la cantidad específica, los cheques cobrados
(o los talones de los giros postales) le serán de mucha utilidad.
Si piensa que no podrá cumplir el plan de pagos del propietario,
proponga otro plan que le favorezca más.
Costos
legales y de otro tipo
El
propietario podría exigirle pagar costos legales, así como cuotas
por pago atrasado y de otro tipo. Antes de firmar una estipulación
que incluya este tipo de exigencias, verifique si en el contrato
de arrendamiento existe una cláusula en la que conste esto. Para
su información, de todos modos usted tiene el derecho de oponerse
a los costos legales y en última instancia, solamente el juez puede
ordenarle que los pague.
Cumplimiento
del acuerdo
En
la mayoría de los casos, se les ordenará a usted y al propietario
cumplir los términos de la estipulación. Si uno de los dos no pudiera
cumplir la estipulación firmada, podrá regresar al tribunal y solicitar
una audiencia ante el juez. A esto se denomina “Order to Show
Cause” (Orden para mostrar causa). Tendrá que dar un motivo
válido para demostrar que no puede cumplir los términos de la estipulación.
Si el propietario no cumplió los términos de la estipulación, indique
aquello que el propietario no hizo. En ciertas ocasiones, la ley
es vinculante y el juez no puede conceder órdenes para mostrar causa.
Si el juez concede la orden, siga las instrucciones para la de hacer
entrega de la misma.
Términos
y frases legales de uso frecuente en las estipulaciones
Abatement (Rebaja) – Reducción de la cantidad de dinero que
usted debe pagar al propietario, debido a las condiciones deficientes
de su apartamento (solamente en casos por falta de pago de alquiler).
Eviction (Execution of Warrant)
(Desalojo [Ejecución de orden judicial]) - Acción mediante
la cual un marshal (alguacil) de la ciudad de Nueva York
obliga a un inquilino a salir de su apartamento (a veces también
se incluyen las pertenencias del inquilino) y procede a la clausura
del mismo después de visto el caso ante el tribunal de la vivienda.
Solamente un alguacil de la ciudad de Nueva York o un sheriff
(policía del condado) puede desalojar a un inquilino.
Final Judgment
(Sentencia definitiva) - Decisión judicial
definitiva en la que se indica cuánto dinero debe y cuándo debe
pagarlo. Una vez que un propietario obtiene una sentencia definitiva,
se puede expedir una orden de desalojo. La estipulación no necesariamente
debe incluir una sentencia definitiva ni la cantidad de la misma;
sin embargo, los abogados de algunos propietarios no aceptan ninguna
estipulación a menos que contenga una sentencia definitiva.
Inspect and Repair as Necessary
(Required by Law) (Inspeccionar y reparar según sea necesario [Requerido
por ley]) - El propietario ha de inspeccionar su apartamento para
ver en qué condición se encuentra y debe realizar las reparaciones
que estime necesarias. No debe confundirse con la frase “inspeccionar
y reparar para…”, lo cual significa que el propietario debe terminar
las reparaciones para una cierta fecha.
Jurisdiction(Jurisdicción) - Esto significa que el tribunal tiene poder y autoridad
para decidir un caso. Por ejemplo, el tribunal puede ver el caso
si el propietario sigue el procedimiento necesario (es decir, preparar
y entregar de la manera adecuada los formularios de notificación
y los documentos judiciales).
Motion (Moción)- Solicitud para que el juez realice algo; p. ej., emitir
una orden de reparaciones o aplazar un desalojo.
Non-Payment Converted to
a Holdover (Caso por falta de pago de alquiler convertido en caso
para retención de posesión) - El propietario quiere modificar el caso por falta
de pago de alquiler y convertirlo en un caso en el que usted acepta
entregar el apartamento. Esto significa que usted debe salir del
apartamento para una fecha específica. Con frecuencia, esto se realiza
cuando el propietario está de acuerdo en no cobrar el alquiler atrasado.
Restore Upon [5 Days] Written
Notice (Reponer
el caso con notificación escrita [de 5 días])
- Normalmente, esto significa que el propietario puede presentar
una moción para volver a enviar el caso ante el juez, si el inquilino
no cumple los términos de la estipulación. Como mínimo cinco días
antes de presentarse la moción, el propietario debe enviarle una
carta en la que conste que va a enviar el caso nuevamente al tribunal
por alguna razón.
Tenant to Vacate
– Mudarse del apartamento con sus pertenencias y definitivamente.
Upon Default...(En caso de incumplimiento…) - Si una de las partes no hace lo acordado en la estipulación, lo
que siga después de esta frase podria ocurrir
Vacate (or modify) the Stipulation(Anular [o modificar] la estipulación)
- Cancelar o cambiar una estipulación, volviendo al tribunal para
solicitar una orden para mostrar causa u otro tipo de moción.
Waive(Renuncia) - Esto significa que usted renuncia a un derecho legal. Considere
seriamente cualquier oferta del propietario o del abogado de éste
que incluya la renuncia a alguno de sus derechos legales. Por ejemplo,
podrían pedirle que renuncie a su derecho de disputar la manera
en que se le hizo entrega de los documentos judiciales.
Warrant
or Warrant of Eviction (Orden
u orden de desalojo) - Se trata de una orden judicial
por la que se permite hacérsele entrega de una notificación de desalojo
por parte de un policía del condado (sheriff) o un alguacil
(marshal) de la ciudad de Nueva York y, posteriormente, ser
desalojado de su apartamento.
Warrant to Issue Forthwith
(Orden de emisión inmediata)
- Esto significa que el propietario puede obtener inmediatamente
una orden de desalojo. En la mayoría de los casos por falta de pago
de alquiler, si usted hace los pagos acordados en la estipulación,
no será desalojado.
Eviction Notice or Marshal’s
Eviction Notice (Notificación de desalojo
o notificación de desalojo del alguacil) - Se trata del
aviso oficial que se recibe de un alguacil (marshal) de la
ciudad de Nueva York. Es obligatorio que le hagan entrega de
ella en persona, que la peguen en la puerta con cinta adhesiva o
que la deslicen por debajo de la puerta; además, tienen que enviarle
una copia por correo ordinario ocertificado. Si le hacen entrega
de la notificación en persona, podrá ser desalojado en 72 horas.
Si la pegan en la puerta, la deslizan por debajo de la puerta,
y la recibe por correo, podrá ser desalojado seis días después de
la fecha que consta en la notificación. Usted podriá suspender el
desalojo si va inmediatamente al tribunal y presenta una orden para
mostrar causa.
Esta
hoja informativa ha sido preparada y redactada por The City-Wide
Task Force on Housing Court, Inc., coalición sin fines de lucro
compuesta por entidades de defensoras de la vivienda y por proveedores
de servicios legales. Esta informacion no debe considerarse aseoramiento
legal.
DIRECCIONES
IMPORTANTES
Las Secciones de la Vivienda del Tribunal Civil están situadas
en:
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY, 10013
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn NY, 11201
Bronx
1118 Grand Concourse at 166th Street
Bronx, NY 10451
Queens
89-17 Sutphin Blvd.
Jamaica, NY 11435
Harlem
Court
170 East 121st Street
New
York, NY 10035
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10310
SERVICIOS DE ASISTENCIA
The
City-Wide Task Force on Housing Court, Inc. tiene instaladas
mesas de información en cada uno de los Tribunales de la
Vivienda de Bronx, Brooklyn, Manhattan y Queens, de lunes a viernes,
de las 9:00 de la mañana a las 12:00 del mediodía.
En Staten Island la mesa de información funciona los miércoles
y jueves, de las 9 de la mañana a las 12 del mediodía.
La información es gratuita y se facilita a todos los litigantes
que no tengan representación legal. Se proporcionan referencias
a grupos de vecindarios, proveedores de servicios legales y otros
servicios de prevención de desalojos. Todas los dias, de
9:00 am a 5:00 pm, podrá obtener respuestas a preguntas breves
llamando al (212) 962-4795.
The
Metropolitan Council on Housing, Inc. es una organización
que cuenta con miembros en toda la ciudad y que presta ayuda a dichos
miembros, así como a inquilinos, facilitando información
sobre asuntos relacionados con la vivienda, incluida la defensa
en procedimientos de desalojo. La línea telefónica
directa del Concejo Metropolitano está a su disposición
los lunes, miércoles y viernes, de 1:30 a 5:00 de la tarde,
llamando al (212) 693-0550.
SERVICIOS LEGALES
Si
es usted una persona de bajos ingresos, quizás reúna
los requisitos necesarios para obtener servicios legales gratuitos
(abogado gratis). Para obtener la dirección de la oficina
que presta servicio a su vecindario, diríjase a:
The Legal Aid Society
(212) 577-3300
o
Legal Services of New York City
(212) 431-7200
Si
necesita que le recomienden a un abogado y no reúne los requisitos
necesarios para obtener servicios legales gratuitos, diríjase
a:
The
Bar Association of the City of New York
(212) 626-7373
La
Línea informativa del Tribunal Civil ofrece información
grabada sobre el Tribunal de la Vivienda en inglés y español,
las 24 horas del día, llamando al (212) 791-6000. Si se ha
iniciado un proceso de desalojo en contra de usted por falta de
pago de alquiler, quizás pueda recibir ayuda económica
de emergencia de la Human Resources Administration (HRA). Todos
los Tribunales de la Vivienda de cada uno de los distritos cuentan
con un coordinador de la HRA. Todos los tribunales de la vivienda
cuentan con un asesor del Tribunal de la Vivienda (abogado
pro-se) que ayuda a las personas que no tienen abogado. El personal
de la secretaría podrá enviarlo al asesor del Tribunal
de la Vivienda. Asimismo, los tribunales del Bronx, Brooklyn, Queens
y Manhattan cuentan con centros de recursos a su disposición.
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