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La
ley obliga al propietario de la vivienda a proporcionar servicios
adecuados y a mantener en buenas condiciones el edificio y el apartamento
donde usted vive. Si el propietario no le proporciona servicios
esenciales, tales como calefacción, agua caliente o servicios de
fumigación y exterminio, y/o no realiza reparaciones tales como
llaves del agua que gotean, tomas de corriente defectuosas o pintura
y yeso que se desprenden de la pared, usted puede demandar al propietario
ante la Sección de la Vivienda del Tribunal Civil. Estas faltas
de servicios y/o reparaciones se denominan infracciones del código.
Si antes de interponer una demanda, ha llamado al Departamento de Desarrollo
y Conservación de Viviendas (HPD) al (212) 960-4800 para dar parte
del problema, lleve al tribunal copias de los avisos del HPD que
haya recibido. Si ha llamado al propietario o le ha enviado una
carta por correo certificado referente a los servicios o reparaciones
necesarios, mantenga un registro de estas llamadas y copia de la
correspondencia. Si la queja presentada está relacionada con la
calefacción, mantenga un registro de calefacción, es decir, una
lista de los días y las horas en los que el apartamento estuvo sin
calefacción, y anote asimismoasimismo la temperatura en el interior
y en el exterior del apartamento durante dichos períodos.
El tribunal puede ordenar al propietario de la vivienda proporcionar servicios
y realizar reparaciones como resultado de una demanda interpuesta
por el inquilino, la cual se denomina una HP action (demanda
ante la Sección de la Vivienda). Los inquilinos pueden interponer
este tipo de demandas a título personal o colectivo.
Cómo
Se Interpone Una Demanda
Usted
puede iniciar una demanda ante la Sección de la Vivienda en el Tribunal
de la Vivienda del distrito donde vive (al dorso de esta hoja informativa
figuran las direcciones de los Tribunales de la Vivienda). Cuando
acuda al tribunal, lleve con usted los siguientes documentos: una
copia de su contrato de arrendamiento y/o la dirección del propietario,
una lista de las reparaciones y servicios necesarios, y un giro
postal por valor de $35.00
(para
el costo de tramitación de la demanda). Se le podria eximir del
pago de estos honorarios si no los puede pagar, y puede demostrar
que sus ingresos son limitados (justificante de asistencia pública,
Seguro Social, SSI, SSD, desempleo, etc.).
Diríjase
a la secretaría del tribunal e informe al personal que desea interponer
una demanda ante la Sección de la Vivienda. Es posible que le envíen
a una ventanilla o sala específica para recibir allí los formularios
necesarios para la demanda. En el formulario titulado “Request
for Inspection” (Solicitud de inspección), enumere todos
los problemas que tenga su apartamento o edificio. También tendrá
que firmar un formulario titulado “Verified Petition” (Petición
verificada) delante del secretario, quien verificará su firma. Si
solicita la exencion del costo de tramitación de la demanda, informe
al personal de la secretaría que desea presentar un “Waiver of
fees” (Suspensión del costo de tramitación), e indique en el
formulario correspondiente su situación económica.
Una
vez llenos los formularios, el secretario se quedara con ellos y
le indicara a usted qu se presente ante el juez quien firmara dichos
formularios. Estos documentos firmados por el juez se denominan
“Order to Show Cause” (Orden para mostrar causa) y en ellos
constará la fecha en la que habrá de regresar al tribunal.
Entrega
De Los Documentos Judiciales
Recibirá
varias copias de la orden para mostrar causa con instrucciones para
su entrega al propietario de la vivienda. Deberá hacer entrega de
una copia al propietario y otra al Departamento de Desarrollo y
Conservación de Viviendas (HPD) de la ciudad de Nueva York. En los
documentos constará el método de entrega que usted debe emplear.
Siga las instrucciones al pie de la letra y conserve un comprobante
de que siguió las instrucciones.
NOTA
IMPORTANTE: Por lo general, las copias deben enviarse por correo
certificado, con solicitud de devolución de acuse de recibo y
correo ordinario. Esto le costará algo de dinero. Los recibos
serán el comprobante de que los documentos han sido enviados y
recibidos. Lleve estos recibos el día que acuda al tribunal. Tendrá
que llenar un "Affidavit of Service" (Declaración
jurada de entrega) como confirmación de que ha entregado los documentos.
Cómo
prepararse para su comparecencia en el tribunal
Reúna
pruebas y documentos en los que se demuestre que el propietario
no ha prestado los servicios necesarios o que no ha realizado las
reparaciones. Figuran a continuación varios ejemplos
-
una relación
por escrito de los problemas del edificio y/o apartamento, en la
que se indiquen las medidas que haya tomado para resolver los problemas
-
una lista
de las fechas y horas de las llamadas telefónicas al propietario,
o de las conversaciones sostenidos con el encargado de la vivienda
para resolver los problemas.
-
copias
de cartas que haya escrito al propietario para informarle de los
problemas/recibos de correo certificado
-
fotografías
de las condiciones en su apartamento o edificio
-
copia
del informe de inspección del HPD
-
el registro
de calefacción
Si
un grupo de inquilinos de su edificio ha iniciado una demanda ante
la Sección de la Vivienda, es importante que se reúnan antes de
la fecha de comparecencia en el tribunal para acordar un plan de
acción y examinar las pruebas. Quizás sea conveniente seleccionar
de antemano los inquilinos que prestaran declaración.
Su
comparecencia en el tribunal
Acuda
al tribunal en la fecha indicada en la orden para mostrar causa.
Lleve las fotografías, registros escritos de sus quejas, cartas
y documentos del tribunal. En la orden para mostrar causa se indicará
a qué sala deberá dirigirse para su demanda. Procure llegar antes
de la hora fijada. Asegúrese de estar presente a las 9:30 de
la mañana EN PUNTO. Aunque quizás tenga que esperar hasta que
llamen su caso, si llega tarde podrían desestimar la demanda,
en cuyo caso usted se vería obligado a comenzar de nuevo el proceso.
En
la sala del tribunal puede que haya muchas personas; entre ellas,
el juez, el abogado de la sala, el propietario de la vivienda, el
abogado de éste, el funcionario judicial, así como otros inquilinos
y propietarios. Es posible que esté también presente un abogado
de la Unidad de Litigación del Departamento de Desarrollo y Conservación
de Viviendas (HPD). La misión del abogado del HPD es representar
a las autoridades municipales para asegurarse de que se cumplan
los reglamentos de la vivienda. A menos que haya contratado a un
abogado, usted será la única persona que defenderá su caso. Por
regla general, en demandas ante el Tribunal de la Vivienda no se
facilitan abogados a las partes litigantes.
Pregunte
al asistente legal del juez si se ha asignado a su caso un abogado
del HPD. De ser así, éste quizás desee hablar con usted. Hable con
el abogado del HPD acerca de las condiciones en su apartamento o
edificio, y muéstrele sus pruebas. El abogado del HPD podría ayudarle
a obtener una copia del informe de la inspección solicitada por
usted cuando interpuso la demanda ante la Sección de la Vivienda.
El abogado del HPD podría también ayudarle a redactar una “stipulation”
(estipulación). Asegúrese de obtener el nombre y número de teléfono
del abogado del HPD antes de salir de la sala. Esta informacion
es importante en caso de que tenga que hacer contacto con el departamento
HPD mas adelante, sobretodo, si el propietario de la vivienda no
realiza las reparaciones.
Estipulaciones
Es posible que el juez o el abogado de la sala le recomienden
llegar a un acuerdo negociado con el propietario. El propietario
podría estar de acuerdo en realizar las reparaciones o podría solicitar
más tiempo al juez. Si usted y el propietario llegan a un acuerdo,
se redactará una estipulación. En ella se incluirán todos los términos
acordados. Por ejemplo, deberán indicarse las fechas en las que
usted permitirá al propietario y/o su representante tener acceso
al apartamento, así como las fechas en las que los servicios o reparaciones
deben estar terminados. Todas las partes litigantes deberán firmar
la estipulación.
Una vez presentada la estipulación ante el juez, espere
hasta recibir una copia. El juez examinará la estipulación,
la firmará y hará entrega de ella al secretario para que éste reparta
copias. Conserve la copia del acuerdo, de modo que pueda regresar
al tribunal en caso de que el propietario no cumpla los términos
del acuerdo.
Soluciones alternativas a las estipulaciones
Aunque el propietario no comparezca ante el tribunal,
el juez podrá ordenar que se corrijan las infracciones del código
(reparaciones) o que se restablezcan los servicios. Si el propietario
comparece y no pueden llegar a una solución negociada, usted tiene
el derecho de solicitar una audiencia ante el juez para exponer
su versión del caso. Explique ante al juez los problemas que tiene
su apartamento o edificio. Muéstrele las fotografías, los registros
escritos de las quejas, cartas y demás pruebas y pídale que examine
el informe de inspección del HPD.
El
juez tiene a su disposición en su computadora el historial de las
infracciones del código presentadas en relación con su apartamento
o edificio. Si usted solicitó una inspección el día que interpuso
la demanda, este informe deberá constar en el expediente del tribunal.
Después de escuchar su declaración y de examinar las pruebas
presentadas, el juez puede emitir una orden judicial para que se
realicen las reparaciones o se restablezcan los servicios.
Si el juez emite una orden, asegúrese de obtener el número
índice del caso antes de salir de la sala. El original de la orden
quedará archivado, aunque quizas no pueda obtener una copia ese
mismo día. No obstante, podrá dirigirse al tribunal, o al abogado
del HPD, y solicitar una copia cuando esté lista. Es importante
saber el número índice, sobre todo si el propietario no realiza
las reparaciones en el tiempo convenido y usted tiene que regresar
al tribunal. Asimismo, es posible que usted tenga que probar que
hizo entrega al propietario de una copia de la orden, de la manera
apropriada.
Importante: En la estipulación o en la orden
del juez deberá incluirse una lista de las reparaciones necesarias,
así como la fecha en que deben estar terminadas. Es aconsejable
incluir una lista de las fechas y horas en las que usted estará
disponible para permitir el acceso del propietario a su apartamento
para realizar las reparaciones. De esta manera se evitarán problemas
más adelante, en caso de que el propietario afirme que usted no
estaba en casa cuando envió a alguien a realizar el trabajo.
Después de su comparecencia en el tribunal
Si el propietario inicia las reparaciones, anote la fecha
en que se completen y tome nota del trabajo que queda por hacer.
Asegúrese de que haya alguien en el apartamento los días en los
que haya acordado permitir el acceso del propietario. Si el propietario
solicita acceso para realizar las reparaciones en el apartamento
y no se presenta, anote dichas fechas y los intentos realizados
por usted para acordar otra fecha.
Si el propietario no termina las reparaciones en el plazo
indicado en la orden, usted tendrá que regresar al tribunal. El
secretario le facilitará una “Restoration Order” (Orden de
reposición) con el fin de imponer sanciones civiles. Esto significa
que el propietario puede ser multado.
Importante: La tramitación de casos
de desacato puede resultar complicada para quienes no son abogados.
Debe estar preparado para una dura batalla. Los propietarios raramente
son encarcelados. Si reciben multas, las cantidades de las multas
suelen ser pequeñas. Varios factores podrán fortalecer su caso:
a) mantenga registros claros; b) permanezca en contacto directo
con el abogado y los inspectores del HPD; y c) organice a otros
inquilinos del edificio para interponer una demanda colectiva.
Esta
hoja informativa ha sido preparada y redactada por The City-Wide
Task Force on Housing Court, Inc., coalición sin fines de
lucro compuesta por entidades defensoras de la vivienda y por proveedores
de servicios legales. Esta informacion no debe considerarse aseoramiento
legal.
DIRECCIONES
IMPORTANTES
Las Secciones de la Vivienda del Tribunal Civil están situadas
en:
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY, 10013
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn NY, 11201
Bronx
1118 Grand Concourse at 166th Street
Bronx, NY 10451
Queens
89-17 Sutphin Blvd.
Jamaica, NY 11435
Harlem
Court
170 East 121st Street
New
York, NY 10035
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10310
SERVICIOS DE ASISTENCIA
The
City-Wide Task Force on Housing Court, Inc. tiene instaladas
mesas de información en cada uno de los Tribunales de la
Vivienda de Bronx, Brooklyn, Manhattan y Queens, de lunes a viernes,
de las 9:00 de la mañana a las 12:00 del mediodía.
En Staten Island la mesa de información funciona los miércoles
y jueves, de las 9 de la mañana a las 12 del mediodía.
La información es gratuita y se facilita a todos los litigantes
que no tengan representación legal. Se proporcionan referencias
a grupos de vecindarios, proveedores de servicios legales y otros
servicios de prevención de desalojos. Todas los dias, de
9:00 am a 5:00 pm, podrá obtener respuestas a preguntas breves
llamando al (212) 962-4795.
The
Metropolitan Council on Housing, Inc. es una organización
que cuenta con miembros en toda la ciudad y que presta ayuda a dichos
miembros, así como a inquilinos, facilitando información
sobre asuntos relacionados con la vivienda, incluida la defensa
en procedimientos de desalojo. La línea telefónica
directa del Concejo Metropolitano está a su disposición
los lunes, miércoles y viernes, de 1:30 a 5:00 de la tarde,
llamando al (212) 693-0550.
SERVICIOS LEGALES
Si
es usted una persona de bajos ingresos, quizás reúna
los requisitos necesarios para obtener servicios legales gratuitos
(abogado gratis). Para obtener la dirección de la oficina
que presta servicio a su vecindario, diríjase a:
The Legal Aid Society
(212) 577-3300
o
Legal Services of New York City
(212) 431-7200
Si
necesita que le recomienden a un abogado y no reúne los requisitos
necesarios para obtener servicios legales gratuitos, diríjase
a:
The
Bar Association of the City of New York
(212) 626-7373
La
Línea informativa del Tribunal Civil ofrece información
grabada sobre el Tribunal de la Vivienda en inglés y español,
las 24 horas del día, llamando al (212) 791-6000. Si se ha
iniciado un proceso de desalojo en contra de usted por falta de
pago de alquiler, quizás pueda recibir ayuda económica
de emergencia de la Human Resources Administration (HRA). Todos
los Tribunales de la Vivienda de cada uno de los distritos cuentan
con un coordinador de la HRA. Todos los tribunales de la vivienda
cuentan con un asesor del Tribunal de la Vivienda (abogado
pro-se) que ayuda a las personas que no tienen abogado. El personal
de la secretaría podrá enviarlo al asesor del Tribunal
de la Vivienda. Asimismo, los tribunales del Bronx, Brooklyn, Queens
y Manhattan cuentan con centros de recursos a su disposición.
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