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Los
administradores judiciales cambiaron la forma en que se tramitan
casos en el tribunal de la vivienda a partir de enero de 1998. Estos
cambios afectaron tanto a los casos por falta de pago de alquiler
como a los denominados “holdover”. Adviértase la diferencia
entre estos casos al leer esta hoja informativa.
Nuevo
procedimiento en el tribunal
Es posible que, durante el transcurso de su caso, haya de pasar
delante de más de un juez o acudir a más de una
sala. El primer tribunal se denomina "Sección de Resoluciones";
en él, el juez o el abogado de la sala le ayudarán
a negociar la resolución del caso. Si esto no resulta posible,
el caso pasará a una de las salas de la "Sección
de Juicios". Esta transferencia puede que se realice en una
sala distinta, donde un coordinador judicial reasignará
su caso. En ciertas circunstancias, el caso podría ser
reasignado a otras secciones especializadas.
Cómo
encontrar la sala del tribunal
Casos por falta de pago – Después de que usted
responda a la petición/aviso de petición por falta de pago, el secretario
del tribunal le dará una copia del formulario de respuesta en el
que constarán las respuestas que usted dio. Al pie de este formulario
se indican la fecha y hora en que debe regresar al tribunal. También
se indicará el número de la sala de la Sección de Resoluciones a
la que ha sido asignado su caso.
Casos “holdover” – En la peticion /
aviso de peticion que reciba estaran indicadas la fecha, hora y
sala del tribunal a la que ha sido asignado su caso.
Su
primer día en el tribunal
Llegue
siempre antes de la hora fijada cada vez que vaya al tribunal.
Es posible que tenga que hacer fila para pasar por el detector de
metales o para usar el elevador. Es imprescindible que sea puntual.
Lleve siempre todas las copias de los documentos del tribunal
y todo aquello relacionado con el caso. Es aconsejable que
lleve papel y pluma para tomar notas, y monedas para hacer fotocopias
o usar el teléfono público.
Es posible que la lista de los casos del día esté colocada fuera de la
sala del tribunal. De no ser así, o si su nombre no figura en la
lista, trate de hablar con el funcionario judicial o con el abogado
de la sala para asegurarse que esta en el lugar apropiado. Si no
le pueden ayudar, diríjase a la ventanilla de información de la
secretaría.
Si
su nombre figura en la lista, pase a la sala y espere hasta que
el secretario de la sala llame su nombre. Es posible que
el propietario de la vivienda, o el abogado de éste, intenten hablar
con usted acerca del caso mientras espera. Usted no está obligado
a hablar con este abogado si no están presentes el juez o el abogado
de la sala.
Aplazamientos
(Posposición del caso)
Casos por falta de pago -
Si necesita que se realicen reparaciones en su apartamento o edificio, quizás
resulte conveniente una inspección ordenada por el juez. Si así
lo desea, podrá solicitar al juez un aplazamiento (posposición)
para llevar a cabo la inspección.
Casos
por falta de pago y casos “holdover” – Si usted no tiene abogado, podrá solicitar al juez un aplazamiento
para contratar a un abogado. También podría obtener un aplazamiento
si no puede presentarse en el tribunal debido a una enfermedad grave
u una hospitalización.
Acuerdos negociados en la Sección de Resoluciones
En
la Sección de Resoluciones, el objetivo es solucionar el caso mediante
un acuerdo denominado “stipulation” (estipulación). El acuerdo
debe negociarse en la sala del tribunal, delante de un juez o del
abogado de la sala. Ni el juez ni el abogado de la sala podrán defenderle.
Es
muy importante que usted informe al juez o al abogado de
la sala de los hechos referentes a su caso, incluidas las defensas
y contrademandas. Aunque es posible que ya haya indicado estas
defensas y/o contrademandas al secretario cuando respondió a la
petición, deberá repetirlas durante la vista del caso.
(Si
desea más información acerca de cómo defenderse en el tribunal,
consulte nuestra hoja informativa sobre casos por falta de pago
o casos “holdover”).
Casos
por falta de pago – Entre sus defensas
cabe citar los pagos parciales, asuntos relacionados con reparaciones
(garantía de habitabilidad), etc.
Casos
por falta de pago y casos “holdover” –
Además de las defensas mencionadas, es posible que no se le haya
hecho entrega apropiada de los documentos del tribunal, que no
se le haya notificado adecuadamente antes del comienzo del caso
o que usted haya corregido el problema por el que el propietario
de la vivienda ha dado por terminado el contrato de arrendamiento.
Es
posible que se sienta presionado para firmar una estipulación en
el pasillo o en un rincón de la sala del tribunal. Una estipulación
es un acuerdo cuyo cumplimiento es obligatorio, como si se tratara
de un contrato. No firme la estipulación si tiene dudas al respecto
o no entiende sus términos. Recuerde que tiene el derecho de hablar
con un juez. Dado que la “estipulación” es un acuerdo vinculante,
no puede modificarse fácilmente si no le resulta posible cumplir
sus términos (por ejemplo: pagar de acuerdo con un plan de pagos).
(Si desea más información acerca de las estipulaciones negociadas,
consulte nuestra hoja informativa sobre estipulaciones. En ella
se explican muchos términos y frases legales que podrían resultarle
de utilidad).
Si
usted y el propietario firman una estipulación, el juez de la sección
de resoluciones le leerá la estipulación y le preguntará si entiende
sus términos. Haga preguntas acerca de todo aquello que no entienda
o que le preocupe. Este proceso se denomina “allocution”
(alocución) y la ley exige que se lleve a cabo. A continuación,
el juez firmará la estipulación y usted recibirá una copia de la
misma.
Si
usted no puede llegar a la resolución negociada del caso con la
asistencia del juez, el caso pasará a la Sección de Juicios. En
muchas ocasiones, el juicio puede iniciarse ese mismo día o al día
siguiente. Es aconsejable estar preparado.
El
juicio
Una
vez que un caso ha sido enviado a la Sección de Juicios, se espera
que ambas partes estén preparadas para exponer su versión de los
hechos. El juicio es un proceso formal con el que usted puede no
estar familiarizado. Si tiene alguna pregunta acerca de dicho proceso,
consulte la “Court Guide To Trials” (Guía del tribunal para
juicios) o diríjase al asesor del Tribunal de la Vivienda (abogado
pro se). El propietario, o el abogado de éste, deberá presentar
su versión en primer lugar. Una vez que hayan terminado, usted tendrá
oportunidad de presentar la suya (con defensas y contrademandas).
Mientras cada parte presenta su versión, la otra parte puede hacer
preguntas acerca de la información a la que se esté aludiendo (contrainterrogatorio).
Ambas partes pueden presentar testigos y/o presentar o mandar citar
documentos en respaldo de sus posiciones respectivas (por ejemplo:
documentos oficiales, fotografías, recibos recientes).
Qué
es lo que tiene que probar, generalmente, el propietario de la vivienda:
1.
Ser la
persona adecuada para demandar al inquilino (generalmente, mediante
una copia certificada del título de propiedad),
2.
La relación
propietario-inquilino (el contrato de arrendamiento o una declaración
sobre el arreglo verbal existente entre el inquilino y el propietario,
o el hecho de que dicha relación había terminado),
3.
Un registro
válido de propiedad múltiple (para edificios con tres [3] o más
unidades),
4.
Si el
apartamento es de alquiler estabilizado, el hecho de que esté actualmente
inscrito en la "Division of Housing and Community Renewal
(DHCR)" (División de Renovación Comunitaria y de la Vivienda),
5.
El alquiler
solicitado es el alquiler legal (o el acordado por las partes),
6.
El propietario
ha solicitado el alquiler, ha notificado el término del contrato
de arrendamiento o ha dado aviso de remedio, y
7.
Después
de haberlo exigido de la manera adecuada, el inquilino no ha pagado
el alquiler o, después de haber dado aviso de remedio, el inquilino
no ha realizado el cambio apropiado.
Hechos
que un inquilino puede presentar
en el juicio
1.
Que el propietario no ha realizado
las reparaciones en el apartamento después de que usted se lo ha
notificado (respaldado por las declaraciones de otros testigos,
fotografías, informes de inspección, etc.),
2.
Que usted no debe el dinero que
exige el propietario (recibos del alquiler u otro comprobante de
pago),
3.
Que el alquiler no es el alquiler
legal (respaldado por una copia certificada de un impreso del DHCR),
4.
Que usted tiene el derecho de
permanecer en el apartamento (ejemplos: tiene derecho de sucesión,
ha remediado algún incumplimiento de contrato de arrendamiento,
etc.)
Nota:
En casos por falta de pago, el juez generalmente no considera sus
dificultades económicas personales (enfermedad, pérdida del empleo,
etc.) como una defensa legal ante el reclamo del propietario por
percibir el alquiler atrasado.
La
decisión del juez después del juicio
Si el juez decide que usted debe dinero al propietario
de la vivienda, dictará sentencia definitiva por la cantidad que
se adeude. Si usted alego ante el juez que el propietario no realizó
las reparaciones necesarias y el juez está de acuerdo con usted,
podrá recibir una rebaja (reducción de la cantidad que debe pagar).
Por regla general, usted está obligado a pagar la cantidad dictada
por el juez en un plazo no superior a cinco días a partir de la
fecha de la decisión del juez para evitar el desalojo. Si el juez
dictamina que usted no tiene derecho a permanecer en el apartamento,
se fijará una fecha para que abandone la vivienda.
Esta
hoja informativa ha sido preparada y redactada por The City-Wide
Task Force on Housing Court, Inc., coalición sin fines
de lucro compuesta por entidades defensoras de la vivienda y por
porveedores de servicios legales. Esta informacion no debe considerarse
asesoramiento legal.
Para
obtener más información sobre juicios, puede consultar
la Guía de juicios del tribunal. Pídala en la oficina
administrativa o al abogado Pro-Se.
DIRECCIONES
IMPORTANTES
Las Secciones de la Vivienda del Tribunal Civil están situadas
en:
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY, 10013
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn NY, 11201
Bronx
1118 Grand Concourse at 166th Street
Bronx, NY 10451
Queens
89-17 Sutphin Blvd.
Jamaica, NY 11435
Harlem
Court
170 East 121st Street
New
York, NY 10035
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10310
SERVICIOS DE ASISTENCIA
The
City-Wide Task Force on Housing Court, Inc. tiene instaladas
mesas de información en cada uno de los Tribunales de la
Vivienda de Bronx, Brooklyn, Manhattan y Queens, de lunes a viernes,
de las 9:00 de la mañana a las 12:00 del mediodía.
En Staten Island la mesa de información funciona los miércoles
y jueves, de las 9 de la mañana a las 12 del mediodía.
La información es gratuita y se facilita a todos los litigantes
que no tengan representación legal. Se proporcionan referencias
a grupos de vecindarios, proveedores de servicios legales y otros
servicios de prevención de desalojos. Todas los dias, de
9:00 am a 5:00 pm, podrá obtener respuestas a preguntas breves
llamando al (212) 962-4795.
The
Metropolitan Council on Housing, Inc. es una organización
que cuenta con miembros en toda la ciudad y que presta ayuda a dichos
miembros, así como a inquilinos, facilitando información
sobre asuntos relacionados con la vivienda, incluida la defensa
en procedimientos de desalojo. La línea telefónica
directa del Concejo Metropolitano está a su disposición
los lunes, miércoles y viernes, de 1:30 a 5:00 de la tarde,
llamando al (212) 693-0550.
SERVICIOS LEGALES
Si
es usted una persona de bajos ingresos, quizás reúna
los requisitos necesarios para obtener servicios legales gratuitos
(abogado gratis). Para obtener la dirección de la oficina
que presta servicio a su vecindario, diríjase a:
The Legal Aid Society
(212) 577-3300
o
Legal Services of New York City
(212) 431-7200
Si
necesita que le recomienden a un abogado y no reúne los requisitos
necesarios para obtener servicios legales gratuitos, diríjase
a:
The
Bar Association of the City of New York
(212) 626-7373
La
Línea informativa del Tribunal Civil ofrece información
grabada sobre el Tribunal de la Vivienda en inglés y español,
las 24 horas del día, llamando al (212) 791-6000. Si se ha
iniciado un proceso de desalojo en contra de usted por falta de
pago de alquiler, quizás pueda recibir ayuda económica
de emergencia de la Human Resources Administration (HRA). Todos
los Tribunales de la Vivienda de cada uno de los distritos cuentan
con un coordinador de la HRA. Todos los tribunales de la vivienda
cuentan con un asesor del Tribunal de la Vivienda (abogado
pro-se) que ayuda a las personas que no tienen abogado. El personal
de la secretaría podrá enviarlo al asesor del Tribunal
de la Vivienda. Asimismo, los tribunales del Bronx, Brooklyn, Queens
y Manhattan cuentan con centros de recursos a su disposición.
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