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Selon
la loi, votre propriétaire est tenu de fournir des services
adéquats et de faire en sorte que votre immeuble et appartement
soient en bon état. S'il n'assure pas des services essentiels
tels que chauffage, eau chaude ou désinsectisation ou s'il
ne procède pas à des réparations nécessaires
telles que robinets qui fuient, prises électriques défectueuses
et peinture ou enduits écaillés, vous pouvez porter
plainte contre lui auprès de la division du logement (Housing
Part) du tribunal civil (Civil Court). Le manque à
ces obligations est une infraction au code et est désigné
par le terme code violation.
Si,
avant d'intenter une action en justice, vous avez appelé
le Department of Housing Preservation and Development (HPD)
au (212) 960-4800 pour signaler le ou les problèmes, veuillez
apporter au tribunal une copie de tout avis du HPD. Si vous avez
appelé votre propriétaire ou lui avez envoyé
une lettre recommandée concernant les services ou réparations
nécessaires, veuillez noter les détails de ces appels
ou conserver une copie de la correspondance. Si votre plainte concerne
le chauffage, il est recommandé de tenir un journal dans
lequel vous consignez les jours et heures pendant lesquels votre
appartement est resté sans chauffage, ainsi que les températures
intérieures et extérieures pendant ces périodes.
Le
tribunal peut ordonner à votre propriétaire de fournir
des services ou effectuer des réparations suite à
une action intentée par un locataire, dénommée
HP action (Housing Part action, action auprès du tribunal
du logement). Une action exigeant des réparations peut être
intentée par un locataire individuel ou un groupe de locataires.
Comment
Déposer Plainte
Vous
pouvez intenter une HP action en vous adressant au tribunal
du logement de votre borough. (Les adresses des tribunaux
du logement figurent au verso de cette fiche d'information.) Veuillez
apporter au tribunal : une copie de votre bail et/ou l'adresse de
votre propriétaire, une liste des réparations ou services
nécessaires ainsi qu'un mandat de 35,00 $ (frais de dépôt).
Une dispense de ces frais peut être accordée si vous
pouvez prouver que votre situation financière le justifie
(assistance publique, sécurité sociale, SSI, SSD,
chômage, etc.).
Rendez-vous
au bureau du greffier (clerk's office) et faites savoir au
personnel que vous désirez intenter une HP action.
On vous enverra peut-être à un guichet ou une salle
particulière pour obtenir les formulaires nécessaires.
Sur le formulaire intitulé Request for Inspection
(demande d'inspection), énumérez tous les problèmes
rencontrés dans votre appartement ou immeuble. On vous demandera
également de signer un formulaire intitulé Verified
Petition (requête attestée) en présence
du greffier, qui certifiera votre signature. Pour obtenir une dispense,
indiquez au greffier que vous désirez demander une dispense
de frais (waiver of fee) et remplissez le formulaire supplémentaire
détaillant votre situation financière.
Une
fois les formulaires remplis, remettez-les au greffier. Celui-ci
vous dirigera vers un juge qui signera les documents. Ces documents
signés par un juge constituent une ordonnance de justification
(Order to Show Cause) et indiqueront la date de l'audience.
Signification
Des Documents Juridiques
On
vous remettra plusieurs exemplaires de l'ordonnance de justification,
ainsi que les instructions nécessaires pour la remettre (signifier)
au propriétaire. Un premier exemplaire devra être remis
au propriétaire et un deuxième au NYC Department
of Housing Preservation and Development (HPD). La marche à
suivre figure sur les documents. Suivez les instructions à
la lettre et conservez-en la preuve.
REMARQUE
IMPORTANTE : en général, les exemplaires doivent être
envoyés par courrier recommandé avec avis de réception
et par courrier normal. Ceci vous coûtera quelques dollars.
Les avis de réception tiendront lieu de preuve de l'envoi
et de la réception des documents. Veuillez les avoir sur
vous le jour de l'audience. On vous demandera de remplir une déclaration
de signification (Affidavit of Service) confirmant la méthode
retenue pour remettre les documents.
Préparation
pour l'audience
Recueillez
des preuves et des documents montrant que les services n'ont pas
été fournis ou que les réparations n'ont pas
été effectuées. Quelques exemples figurent
ci-dessous :
-
un document écrit énumérant les problèmes
rencontrés dans l'appartement et/ou l'immeuble ainsi que
les mesures éventuelles prises par vous pour y remédier
-
une liste des dates et heures de vos conversations téléphoniques
avec le propriétaire ou entretiens avec le gérant
d'immeuble visant à remédier aux problèmes
-
copies des lettres à votre propriétaire lui signalant
les problèmes/avis de réception de courrier recommandé
-
photos de l'état de votre appartement ou immeuble
-
copie du rapport d'inspection du HPD
-
votre journal documentant l'absence de chauffage
Si un groupe de locataires de votre immeuble a intenté
une HP Action, il est important de se réunir avant
l'audience pour décider du plan d'action et passer en revue
les preuves. Il est recommandé de choisir les locataires
qui témoigneront.
Le
jour de l'audience
Présentez-vous
au tribunal le jour indiqué sur l'ordonnance de justification
(Order to Show Cause), avec vos photos, copies de plaintes et documents
juridiques. L'ordonnance indiquera également la salle dans
laquelle se tiendra l'audience. Prévoyez d'arriver tôt,
à 9 h 30 AU PLUS TARD. Bien qu'il soit probable que
vous devrez attendre, tout retard pourra entraîner le classement
de l'affaire et/ou risquera de vous faire entamer une nouvelle procédure.
Dans la salle d'audience, vous verrez de nombreuses personnes dont
le juge, l'avocat du tribunal (court attorney), le propriétaire,
l'officier de justice, d'autres locataires et propriétaires.
Il se peut qu'un avocat du service de contentieux du Department
of Housing Preservation and Development soit également
présent. Son rôle est de représenter la ville
en tant qu'exécuteur des normes concernant les immeubles
et appartements. À moins d'avoir retenu les services d'un
avocat, vous devez vous considérer comme seul porte-parole
de votre cause. Des avocats ne sont généralement pas
désignés pour les affaires du Tribunal du logement.
Il
est recommandé de demander à l'assistant juridique
du juge si un avocat HPD a été affecté à
votre affaire. Si tel est le cas, il demandera peut-être à
s'entretenir avec vous. Décrivez-lui l'état de votre
appartement/immeuble et montrez-lui vos preuves. Il vous aidera
peut-être à obtenir une copie du rapport de l'inspecteur
établi suite à l'inspection requise par vous au moment
du dépôt de la plainte. Il pourra également
vous aider à rédiger une stipulation. Assurez-vous
d'obtenir les coordonnées de l'avocat HPD avant de quitter
le tribunal. Il pourra s'avérer important par la suite de
rester en contact avec lui, tout particulièrement si le propriétaire
n'effectue pas les réparations.
Stipulations
Il
est possible que le juge ou l'avocat du tribunal vous encourage
à régler le différend à l'amiable avec
le propriétaire. Ce dernier peut accepter d'effectuer les
réparations ou faire valoir l'argument qu'il a besoin de
plus de temps. Si vous arrivez à un accord avec le propriétaire,
une stipulation sera rédigée, contenant toutes
les dispositions acceptées par les deux parties. Elle devra
spécifier, par exemple, les dates auxquelles vous permettrez
au propriétaire et/ou son représentant d'entrer dans
l'appartement ainsi que les dates d'achèvement de chaque
réparation/service. Toutes les parties impliquées
signeront la stipulation.
Une
fois celle-ci soumise au juge, attendez d'en recevoir un exemplaire.
Le juge la passera en revue, la signera et la remettra au greffier,
qui en distribuera des copies. Conservez votre exemplaire de l'accord
afin de pouvoir retourner au tribunal si le propriétaire
contrevient à ses dispositions.
Autres
issues
Si
le propriétaire ne se présente pas au tribunal, le
juge peut néanmoins lui ordonner de remédier aux infractions
(réparations) ou de rétablir les services. Si le propriétaire
comparaît, mais qu'un règlement à l'amiable
ne peut être atteint, vous avez le droit de demander une audience
et de plaider votre cause devant le juge. Décrivez-lui l'historique
des problèmes concernant votre appartement ou immeuble, montrez-lui
vos photos, copies de plaintes, lettres et autres preuves. Demandez-lui
d'examiner le rapport d'inspection HPD.
Le
juge peut accéder, sur son ordinateur, à un historique
des infractions au code dans votre appartement ou immeuble. Si vous
avez demandé une inspection le jour du dépôt
de la plainte, le rapport correspondant devrait être disponible
dans les dossiers du tribunal. Après avoir écouté
votre témoignage et examiné vos preuves, le juge peut
délivrer une ordonnance (Court Order) exigeant les réparations
ou services.
Si
le juge délivre une ordonnance, assurez-vous d'obtenir le
numéro (index number) de votre affaire avant de partir.
Bien que l'original de l'ordonnance soit classé dans les
dossiers, il ne sera peut-être pas possible d'en obtenir une
copie le jour même. Vous pouvez toutefois contacter le tribunal
ou l'avocat HPD pour en recevoir un dès que possible. Il
est important de connaître ce numéro, particulièrement
si vous devez retourner au tribunal parce que le propriétaire
n'effectue pas les réparations dans les délais. Vous
serez peut-être aussi dans l'obligation de prouver qu'un exemplaire
de l'ordonnance a été remis en bonne et due forme
au propriétaire.
Important
: la stipulation ou l'ordonnance du juge devra inclure une liste
des réparations nécessaires ainsi qu'un calendrier
d'achèvement des travaux. Il est recommandé d'indiquer
les dates et heures auxquelles vous serez chez vous pour laisser
le propriétaire accéder à l'appartement afin
d'effectuer les réparations. Cette mesure pourra vous éviter
des problèmes ultérieurs, si le propriétaire
prétend que vous n'étiez pas présent lorsqu'il
a envoyé les réparateurs faire les travaux nécessaires.
Suivi
après l'audience
Si
le propriétaire commence à faire des réparations,
notez les travaux effectués et leur date, ainsi que les travaux
restant à faire. Assurez-vous que quelqu'un est bien chez
vous aux dates auxquelles vous avez accepté de laisser entrer
votre propriétaire. Si ce dernier vous demande d'accéder
à votre appartement pour effectuer des réparations
mais ne vient pas, notez les dates correspondantes ainsi que toute
tentative de votre part de planifier une nouvelle date.
Si
le propriétaire n'exécute pas les réparations
dans les délais stipulés par l'ordonnance, vous devrez
retourner au tribunal. Le greffier vous remettra une ordonnance
de rétablissement (Restoration Order) en vue de l'imposition
de sanctions civiles. Cela signifie que le propriétaire peut
être condamné à payer une amende.
Important
: le dépôt de plaintes pour outrage au tribunal peut
être complexe pour les non-juristes. Préparez-vous
à une procédure difficile. Les propriétaires
n'encourent que rarement des peines carcérales. S'ils reçoivent
une amende, celle-ci est généralement modeste. Plusieurs
facteurs peuvent jouer en votre faveur : a) soyez rigoureux dans
la tenue de vos dossiers, b) restez en contact étroit avec
l'avocat HPD et les inspecteurs HPD et c) mobilisez d'autres locataires
de l'immeuble pour intenter une action collective.
Cette
fiche d'information a été rédigée
et préparée par The City-Wide Task Force on Housing
Court, Inc.
Ce
groupe d'intervention sans but lucratif est constitué d'une
coalition de défenseurs des intérêts des locataires
et de conseillers juridiques.
Ces renseignements ne tiennent pas lieu de consultation juridique.
Adresses
Importantes
Les
divisions du logement du tribunal civil (Civil Court) sont
aux adresses suivantes :
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY, 10013
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn NY, 11201
Bronx
1118 Grand Concourse at 166th Street
Bronx, NY 10451
Queens
89-17 Sutphin Blvd.
Jamaica, NY 11435
Harlem
Court
170 East 121st Street
New York, NY 10035
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10310
À
Qui S'adresser Pour Obtenir De L'aide
Le
City-Wide Task Force on Housing Court, Inc. tient un stand
d'information auprès de chacun des tribunaux du logement
(Housing Court) du Bronx, Brooklyn, Manhattan et Queens, du lundi
au vendredi de 9 h à midi. À Staten Island, le stand
d'information est ouvert de 9 h à midi les mercredis et jeudis.
Les renseignements sont offerts gratuitement à tous les plaideurs
qui ne sont pas représentés par un avocat. Ceux-ci
seront dirigés vers des groupes communautaires, des services
juridiques et autres services de prévention d'expulsion.
Des réponses à de brèves questions peuvent
être obtenues chaque après-midi de 14 h à 16
h au (212) 982-5512.
Le
Metropolitan Council on Housing, Inc. est une association
mutuelle offerte par la ville. Elle fournit de l'aide à ses
membres et locataires en les informant sur les questions ayant trait
au logement, notamment les recours possibles en cas de procédure
d'expulsion. L'assistance téléphonique du Metropolitan
Council est disponible les lundis, mercredis et vendredis après-midi
de 13 h 30 à 17 h au (212) 693-0550.
Services Juridiques
Si
votre revenu est faible, vous pourrez peut-être bénéficier
de services juridiques gratuits (sans honoraires d'avocat à
payer). Pour obtenir l'adresse du bureau desservant votre quartier,
contactez :
The
Legal Aid Society ou Legal Services of New York City
(212) 577-3300 (212) 431-7200
Si
vous désirez être mis en rapport avec un avocat mais
n'avez pas droit à des services juridiques gratuits, contactez
:
The
Bar Association of the City of New York
(212) 626-7373
Des
renseignements sur le tribunal du logement peuvent être obtenus
24 heures sur 24, en anglais et en espagnol, en appelant la ligne
d'information du tribunal civil au (212) 791-6000. Si vous faites
l'objet d'une action d'expulsion pour non-paiement du loyer, il
est possible que vous ayez droit à une allocation d'urgence
de la Human Resources Administration (HRA). Un agent de liaison
de la HRA est présent à chaque tribunal du logement,
ainsi qu'un avocat-conseil au tribunal du logement (Housing
Court Counselor, avocat pro-se), qui assiste les personnes sans
avocat. Le personnel du bureau du greffier (clerk's office) peut
vous diriger vers l'avocat-conseil. Des centres de ressources sont
également disponibles auprès des tribunaux du Bronx,
Brooklyn, Queens et Manhattan.
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